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第一部分：兴化房产市场调查目的
一、兴化是否适合房地产项目投资
二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性
三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位
第二部分：兴化市房地产整体状况分析
一、项目所在区域的宏观社会环境
1、 人口因素
2、 社会文化因素及当地人购房心理
3、 城市规划
二、项目所在区域的房地产宏观发展环境
1、 房地产发展概述及近期市场描述
2、 未来楼市走势预测
3、 当前及未来3年土地供应情况预测
4、 兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测
第三部分：项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况
一、楼盘调查报告
1、 售楼处调查
2、 价格分析
3、 户型分析
4、 绿化分析
5、 配套分析
6、 业主分析
7、 销售现状分析
8、 营销推广分析
9、 当地楼盘知名度分析
10、 兴化各大楼盘状况综述
附：兴化房地产开发项目调查表及当地开发商、楼盘知名度调查表
第四部分：所在区域市民购房专项调查报告
一、市民购房需求调查
1、 购房原因
2、 购房因素
3、 交通要求
4、 配套要求
5、 户型、面积、价格要求
6、 物业要求及收费
7、 小区环境要求
8、 市民购房需求调查综述
附：兴化市民调查表
二、当地媒体调查
1、 主要媒体
2、 房产信息集中媒体
附：兴化当地媒体调查表
三、消费者个人资料调查
1、 市民随机调查分析
2、 售楼处有强烈购房意向人士调查分析
3、 消费者个人资料调查综述
附：兴化市民个人资料调查表
第五部分：地块专项调查
一、项目所在位置环境分析
1、 项目所在位置经济结构分析
2、 项目所在位置自然环境分析
3、 项目所在位置居住环境分析
附：项目所在位置街区功能调查表
二、项目优劣势分析
1、 项目地理位置及特点
2、 项目优劣势分析及因素分解
三、项目可行性预测
第 一 部 分
兴化房产市场调查目的
一、兴化是否适合房地产项目投资
二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性
三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位
第 二 部 分
兴化市房地产整体状况分析
一、项目所在区域的宏观社会环境
1、人口因素
兴化市现有人口120万，其中市区常住人口逾18万，整体人口密度较高，现有居住条件较差。
随着城市化建设加速，拆乡并镇，部分有条件的农业人口将落户市区，预计至2005年，兴化市市区人口将达25万。其中公务员总数量2~3千人，事业单位人员近万人。
兴化市外地流动人口较少，基本属于较封闭城市。
2、社会文化因素及当地人购房心理
（1）兴化是位于苏北平原的历史文化名城。
兴化历史上曾培育出施耐庵、郑板桥及三个丞相等诸多文化名人，因此有着良好的文化教育传统。
（2）“歧视”心理影响兴化楼市发展。
江苏版图被长江天然的划分为苏南、苏北两个区域，苏北经济历来较苏南落后，因此苏南人对苏北人的歧视现象由来已久，并成为江苏人总体价值倾向不可忽视的显著特征。
历年来，包括兴化在内的苏北高考生源状况一直优于苏南，这固然与当地良好的文化教育传统有一定关系，但与“早日跳出歧视圈”的心理暗示更是不无联系。
这种心理也同样影响着兴化的顶级收入群体，因此他们选择了“南迁”，去长江以南的宁、苏、锡、常等地投资、定居，这对兴化楼市的影响是显而易见的。
调查发现，兴化购房人群主要为国家公务员和事业单位人员，其次是中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。
（3）兴化人性格特点制约楼市发展。
苏南、苏北的经济差距，其实也是有一定人文根据的。苏南人与浙江人比较类似，一般较为精明内敛，但不安分，进取心强，周边部分人群优异的住房条件形成巨大的参照压力，为了攀比，勒紧裤腰带，举债也要建房或购房，哪怕最后房中空徒四壁。
而包括兴化在内的苏北人则性情豪爽，但易安于现状，在没有足够的经济条件情况下，一般不会关注住房条件的改善，而且邻里经济、住房条件基本无差异性，缺乏参照压力，生活的关注点自然就落在了衣、食这些基本要素上。
在兴化我们发现在私营经济并不发达的情况下，酒类商贸却异常活跃，恐怕与上述原因也不无干系。
由于当地经济欠发达，楼市并不紧俏，所以即使是有充足购房条件者，对楼市也一般持观望态度，不看到现房决不购买。
所有以上兴化人心理特点、性格特点，都值得我们关注和研究。
3、城市规划
兴化市城市规划呈南、北两极拓展趋势。
南，为未来的政治经济中心。目前市政府已着手向市区南部迁移，并开始了市府大楼的建造工程，政治经济中心也随之跟进。
向北，则发展旅游业，随着长安南路北延伸段的竣工，乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建，成为市民休闲之地。
市区东西两向由于被两镇夹击，故暂无扩展余地。
二、项目所在区域的房地产宏观发展环境
1、房地产发展概述及近期市场描述
（1）现有房地产企业概述
兴化市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入兴化楼市，并抢占到了地段极好的市中心地块，现楼盘已售完。
从2001年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。其中以兴化市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。
（2）开发量与销售情况
目前兴化市区总共有10多个楼盘，预计2003年的开发量为15万平方米。现有楼盘销售数据，因当地购房者大部分不愿办理房产证，而无法详细统计。但通过暗访发现，现房空置现象较为普遍，甚至于中心地段现房也不例外。如：金大地花园，售价为1400元/㎡的两栋5000平方米现房，落成已有数月，仅有4、5套的销售量。
据初步统计，兴化市区现房空置近10万平方米。
（3）房价情况
兴化的房价均价在1200元/㎡－1400元/㎡，最低价950元/㎡，最高价1920元/㎡。
（4）目标消费群
国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。
（5）商铺销售情况
少数高收入群体基本“南迁”，剩下的部分中等收入群体因无力“南迁”，故将资本增值寄希望于商铺的出租或利用。所以兴化的商铺十分抢手，市中心商铺单位面积售价基本保持在5000左右，成为兴化楼市的一大特点。
2、未来楼市走势预测
兴化市空置房现象严重，多数消费者对现房持观望态度，因此未来2年内，兴化市房价大幅上扬的可能性很小，基本会维持在现有水准上。
预计兴化市商贸经济每年将以10%的速度递增，因此商铺热将会持续下去。
3、当前及未来3年土地供应情况预测
兴化市现有两个规模较大的地块在竞拍，一块位于市中心八字桥地段，4万㎡，起拍价为9600万；一块位于新区，170亩，起拍价为3369万。
随着兴化市区南、北两极拓展，旧城改造加速，预计未来三年内每年都有近6万㎡的土地出让，一类地段为140万左右/亩，二类地段为近40万/亩。
4、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测
受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。
国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。
据调查，公务员对房价的承受力为1600元/㎡左右，其他则在1200元/㎡—1400元/㎡左右。
第 三 部 分
项目所在区域的楼盘状况
及竞争性物业发展情况
项目所在区域的楼盘状况及竞争性物业发展情况
前 言
本次调查从2002年8月7日至8月9日，市调人员用2天的时间，对兴化10多个楼盘进行了调查，内容涉及楼盘规模、特色、价格、户型设计、物业配套、销售状况、售楼人员素质、宣传推广手法等多个层面。其中部分楼盘因开发较早已完成销售的（如新华小区），不具参考价值，故不列入本次调查重点。
在这次调查中，因为时间仓促及口音原因，有些楼盘了解不够全面、深入。
一、楼盘调查报告
1、售楼处分析
兴化市售楼处中，比较注重形象的多为外省开发商。如福建金鑫、新世纪房产（浙江）、金成房产（浙江），这几家公司开发的楼盘售楼处，比较宽敞、整洁、明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高。值得一提的是，新世纪嘉园的售楼处设在兴化市板桥宾馆，也不失为一个好办法。
兴化本地开发商中，“兴化市城市建设综合开发总公司”比较注重售楼处形象，其下属的锦绣园等售楼处，整体营造及售楼人员素质都较好。“兴化市金宇房地产开发公司”的金花园，售楼处环境也较好，但售楼人员对楼盘了解有所欠缺。
相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。
2、价格分析
（1）地段售价分析
A、一类地段
一类地段的高、中档楼盘，价格相差较大。高档楼盘价格在1700
—2000元/㎡左右，均价在1850元/㎡左右，内含规费210元/
月左右。如锦绣园、金兴花园、富康花园等。
中档楼盘房价在1100—1400元/㎡左右，均价约1300元/㎡，如
金大地、金东门。
B、二类地段
二类地段的档次区分并不十分明显。一般高档楼盘价位在1400
—1700元/㎡左右，如新世纪嘉园、海池公寓、金花园。中档楼
盘约在900—1400元/㎡左右，如楚水公寓、昭阳花园、张阳小
区、新城北村。
（2）楼层、朝向价格换算分析
在朝向、楼层换算方面，兴化的大多楼盘并没有固定的换算标准，少数换算的楼盘标准也很不一致。如锦绣园楼层40元/㎡，朝西、东50元/㎡；富康花园楼层200元/㎡，东西50元/㎡；新世纪嘉园为楼层80元/㎡，东西无差价。
通常6层送露台、阁楼，价格与一层相同。5楼价格最低。
（3）付款方式分析
在付款方式上，通常有按揭和一次性付款两种方式。对一次性付款的优惠方式很不一致。有几个楼盘没有折扣，如锦绣园、金兴花园、明珠城等。有的以每平方优惠若干元作鼓励，如富康花园、金大地。也有以房价打折作优惠鼓励的，如金东门就对一次性付款以9·5折优惠。一般按揭的楼盘以7成20年居多。
3、户型分析
在户型设计上，各大楼盘普遍倾向大户型，销售也较好。
（1）主流户型分析
目前在兴化销售形势相对较好的锦绣园，其主流户型为三房二厅一厨一卫，这在兴化较具代表性。面积在100—130之间较多。据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。
（2）最大户型分析
最大户型在130—150平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。
（3）最小户型分析
最小户型在50—90平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。
（4）最畅销户型分析
基本和目前兴化的主流户型吻合，面积在100—130之间，三房二厅一厨一卫较多。
4、绿化分析
（1）绿化率较高的楼盘
兴化山很少，水资源又极其丰富。两者的过少与过滥使开发商很难在这上面做文章，所以开发商普遍对绿化很重视。一、二地段的高档楼盘绿化率都比较高，如锦绣园、金花园等，都在30%以上。
（2）营造方式分析
兴化的绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化
几种。
A、一般的楼盘都有庭前地面绿化。
B、档次较高的，如锦绣园、新世纪嘉园都配有中心花园。
C、明珠城在地面绿化外，另有屋顶空中绿化，但其它楼盘几乎都没有这样营造方式。
5、配套分析
（1）基本配套
一般高、中、低档次的楼盘，基本配套有水、电表、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。
（2）特色配套
兴化楼盘的特色配套不明显，有24小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控，等等，
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